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El acuerdo para pintar el portal, la escalera o la fachada vale exactamente lo que diga el acta. Si está mal redactada, un solo vecino puede impugnarla o negarse a pagar la derrama, y la obra se queda parada meses. Aquí tienes qué debe contener el acta, un modelo listo para adaptar y los fallos que más caro salen.

Qué mayoría hace falta para aprobar pintar

Pintar el portal, la caja de escalera o la fachada se considera obra de conservación y mantenimiento del edificio. Según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, este tipo de acuerdos solo exige mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta (que además representen la mayoría de las cuotas de participación presentes).

No hace falta unanimidad ni mayoría de tres quintos, que se reservan para innovaciones o cambios estructurales. Ojo a un matiz: si junto con el pintado se aprueba un cambio estético relevante (otro color catalogado, un revestimiento distinto) que afecte a la configuración exterior, ahí sí puede exigirse mayoría reforzada. Por eso conviene dejar claro en el acta que se trata de mantener, no de innovar.

Qué debe recoger el acta para ser ejecutable

El error más común es redactar “se aprueba pintar el portal” y poco más. Un acuerdo así es ambiguo y difícil de ejecutar o de cobrar a un moroso. El acta debe ser concreta y numerada, con estos elementos:

• Identificación del acuerdo: qué se pinta exactamente (portal, rellanos, fachada, garaje) y con qué alcance.
• Presupuesto aprobado y empresa adjudicataria, con importe total y la oferta de referencia.
• Forma de pago y derrama: cuantía por coeficiente, número de plazos y fechas.
• Plazo de ejecución y persona o cargo autorizado para firmar el contrato (normalmente el presidente).
• Resultado de la votación: votos a favor, en contra, abstenciones y cuotas que representan.

Modelo de acuerdo para el acta

Puedes adaptar este texto y pegarlo en el punto del orden del día correspondiente:

“Punto 3.º del orden del día. Tras debate, la Junta acuerda por mayoría (X votos a favor, que representan el __% de las cuotas; X en contra; X abstenciones) aprobar el pintado de [portal, escalera y fachada interior] conforme al presupuesto de la empresa ____, por importe de ____ € (IVA incluido). El gasto se sufragará mediante derrama por coeficiente de participación, en __ plazos con vencimiento ____. Se faculta al presidente para suscribir el contrato y autorizar los pagos. Plazo de ejecución estimado: ____.”

Cuanto más cerrado esté el acuerdo (empresa, importe, plazos), menos margen hay para impugnarlo o para que un vecino discuta su parte después.

Errores típicos y cómo afectan al moroso

Un vecino que votó en contra o que no acudió a la junta queda igualmente obligado a pagar su parte de una obra de conservación válidamente aprobada. Solo podría oponerse si el gasto fuera no exigible (un lujo no esencial votado sin la mayoría reforzada que requiera). De ahí que dejar claro en el acta que es “conservación” sea tan importante.

Los fallos más habituales son no detallar el importe, no reflejar bien la votación y no notificar el acta a los ausentes. El plazo de impugnación es de 3 meses desde la notificación (o 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos), así que conviene enviar el acta cuanto antes para que empiece a correr.

Si todo esto te suena a campo de minas, lo más sensato es apoyarte en una empresa con experiencia en pintura de comunidades de vecinos, que sabe cómo deben venir los presupuestos para que el acuerdo sea limpio. Antes de la junta, conviene tener sobre la mesa varios presupuestos comparables de zonas comunes y fachada para que los vecinos voten con datos. Si quieres que te aterricemos uno a tu edificio, puedes pedir presupuesto gratis sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría se necesita para aprobar pintar la comunidad?

Al ser una obra de conservación, basta la mayoría simple de los propietarios presentes y representados según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. No hace falta unanimidad salvo que se acuerde un cambio estético relevante que afecte a la configuración del edificio.

¿Qué debe incluir el acta para que el acuerdo sea ejecutable?

Debe recoger qué se pinta y con qué alcance, el presupuesto y la empresa aprobada, la derrama por coeficiente y los plazos, el resultado detallado de la votación y la persona facultada para firmar el contrato. Cuanto más concreto, más difícil de impugnar.

¿Está obligado a pagar un vecino que votó en contra?

Sí. Si la obra de conservación se aprobó válidamente por mayoría, todos los propietarios deben pagar su parte, incluidos los ausentes y los que votaron en contra. Solo cabría oponerse a un gasto no exigible aprobado sin la mayoría reforzada que correspondiera.

¿Cuánto tiempo hay para impugnar el acuerdo de pintar?

El plazo general es de 3 meses desde la notificación del acta. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a 1 año. Por eso conviene enviar el acta a los ausentes lo antes posible.

La junta aprobó pintar el portal, se repartió la derrama y casi todos pagaron. Pero hay un propietario que se planta y no abona su parte. ¿Se puede frenar la obra por uno solo? ¿Quién adelanta el dinero? ¿Y cómo se le reclama sin que la comunidad se gaste más en abogados que lo que debe? Aquí tienes los pasos legales, ordenados y sin tecnicismos, para cobrar a un vecino moroso que se niega a pagar la pintura.

Lo primero: el acuerdo obliga a todos

Si la derrama para pintar las zonas comunes se aprobó válidamente en junta y consta en el acta, todos los propietarios están obligados a pagarla. La Ley de Propiedad Horizontal no admite que alguien se descuelgue porque «él no quería» o «no fue a la reunión»: el acuerdo de la mayoría vincula a la minoría. Quien esté en desacuerdo tiene la vía de impugnar el acuerdo en tres meses, pero impugnar no le exime de pagar mientras un juez no lo anule.

Por eso, lo primero es comprobar que el acuerdo está bien tomado: punto en el orden del día, mayoría correcta e importe reflejado en el acta. Con eso en regla, la posición del moroso es muy débil.

La obra no se para por un moroso

Una duda habitual: ¿hay que esperar a que paguen todos para empezar? No. La comunidad puede ejecutar la obra adelantando el importe desde el fondo común o con la aportación del resto de vecinos, y reclamar después al moroso su parte. Bloquear la pintura del portal porque uno no paga perjudicaría a todos los demás, que sí cumplieron.

Mientras tanto, conviene que la empresa de pintura siga su trabajo con normalidad. Si necesitas comparar opciones para que el presupuesto sea ajustado y la derrama no se dispare, en portales como comparadores de empresas de pintura puedes ver rangos y referencias antes de cerrar con una empresa.

Cómo se reclama paso a paso

El cauce está en el artículo 21 de la LPH, que prevé un procedimiento monitorio ágil y barato. Estos son los pasos:

El procedimiento monitorio de comunidades es relativamente rápido y, lo importante, la deuda se reclama con intereses y costas, de modo que el moroso acaba pagando más que si hubiera abonado a tiempo. Además, las cuotas impagadas de los últimos años generan una afección real sobre la vivienda: si la vende, el comprador responde de esa deuda.

Consecuencias para el vecino que no paga

Además de la reclamación judicial, el propietario moroso sufre otras consecuencias previstas en la LPH:

• Pierde el derecho de voto en las juntas mientras no se ponga al día (sí puede asistir y opinar, pero no vota).
• Puede aparecer en la lista de morosos que se lee y adjunta a la convocatoria de junta.
• Responde de intereses, gastos y costas del procedimiento.
• La deuda queda vinculada al piso: afecta a una futura venta o herencia.

Cómo evitar el problema desde el principio

La mejor forma de no llegar a este punto es aprobar bien la derrama: punto claro en el orden del día, importe cerrado sobre presupuestos comparables y todo reflejado en el acta. Cuando los vecinos votan sobre cifras reales y entienden qué incluye la obra, hay muchísimas menos negativas a pagar.

Si tu comunidad va a pintar el portal o la escalera y quieres llegar a la junta con presupuestos sólidos y un acuerdo a prueba de impugnaciones, en pintura de comunidades y portales te ayudamos a preparar la documentación y a coordinar con el administrador. Pídenos un presupuesto gratis y detallado para que los vecinos voten con criterio y sin sorpresas.

Preguntas frecuentes

¿Puede un vecino negarse a pagar la derrama de pintura?

No de forma válida. Si la derrama se aprobó correctamente en junta y consta en el acta, obliga a todos los propietarios, incluso a quien votó en contra o no asistió. El descontento puede impugnar el acuerdo en tres meses, pero impugnarlo no le exime de pagar mientras un juez no lo anule.

¿Se puede parar la obra de pintura si uno no paga?

No. La comunidad puede ejecutar la obra adelantando el importe del fondo común o con la aportación del resto de vecinos y reclamar después su parte al moroso. Frenar la pintura del portal por un solo impago perjudicaría a todos los propietarios que sí cumplieron con la derrama.

¿Cómo reclama la comunidad la pintura impagada?

Mediante el procedimiento monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal: se aprueba en junta la liquidación de la deuda, el secretario emite una certificación con el visto bueno del presidente, se requiere el pago por burofax y, si no abona, se presenta la demanda monitoria. La deuda se reclama con intereses y costas.

¿Qué consecuencias tiene para el vecino moroso?

El propietario moroso pierde el derecho de voto en las juntas hasta que se ponga al día, puede figurar en la lista de morosos que se adjunta a la convocatoria y responde de intereses, gastos y costas. Además, la deuda queda vinculada a la vivienda y afecta a una futura venta o herencia.

«¿Estamos obligados a pintar el portal o es solo estética?» Es una de las preguntas que más se repiten en las juntas. La respuesta corta: la comunidad no tiene una fecha en el calendario para repintar, pero sí tiene la obligación legal de conservar las zonas comunes en condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad. Y ahí es donde la pintura deja de ser un capricho. Te explicamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal y cuándo pintar pasa a ser obligatorio.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

La LPH no contiene ningún artículo que diga «hay que pintar cada X años». Lo que establece es una obligación más amplia: el artículo 10 impone a la comunidad realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes, de modo que reúnan las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad, seguridad y ornato.

Esa última palabra, ornato, es la clave para la pintura. Mantener el portal y las escaleras con un aspecto digno forma parte del deber de conservación. Por eso, cuando las paredes están desconchadas, con humedades visibles o tan deterioradas que afectan a la imagen y a la salubridad del edificio, repintar deja de ser opcional: es una obra de conservación que la comunidad debe acometer.

Cuándo pintar pasa a ser obligatorio

La distinción importante es entre conservación (obligatoria) y mejora (voluntaria). Repintar una zona común deteriorada es conservación. Cambiar de gama de color porque «queda más moderno» es mejora, y eso ya no es obligatorio. Estos son los supuestos en los que pintar se convierte en un deber:

• Humedades y moho en paredes o techos del portal: afectan a la salubridad y hay que sanear y pintar.
• Desconchones generalizados que dejan el yeso al aire o desprenden material.
• Daños tras una obra de la propia comunidad (sustitución de bajantes, instalación de ascensor) que dejan paredes a medio rematar.
• Requerimiento del Ayuntamiento en una ITE o inspección que obligue a reparar fachada o zonas comunes.

Es decir, ningún vecino puede obligar a la comunidad a repintar el portal solo porque le parezca feo, pero sí puede exigir que se reparen daños que afectan a la conservación del edificio. Y si la comunidad se niega a acometer una obra necesaria, el propietario puede acudir al juzgado.

Quién decide y quién paga

La decisión de pintar las zonas comunes se toma en junta de propietarios. Las obras de conservación se aprueban con mayoría simple; el coste se reparte por coeficiente de participación, igual que el resto de gastos comunes. Cuando hay una obra urgente (una humedad que va a peor, un riesgo para los vecinos), el presidente o el administrador pueden ordenarla sin esperar a convocar junta, y la comunidad está obligada a pagarla.

Caso aparte: si un propietario o un tercero causa un daño concreto en una zona común (raya las paredes en una mudanza, mancha el portal durante una reforma), debe asumir la reparación de ese daño puntual. No es lo mismo que el desgaste por uso, que sí corre a cargo de toda la comunidad.

Cada cuánto conviene repintar (aunque no haya plazo legal)

Como no hay obligación de fecha, la referencia es el sentido común y el desgaste. Un portal con tránsito normal aguanta bien entre 6 y 10 años; las cajas de escalera, algo más. Anticiparse y repintar antes de que el deterioro sea grave sale más barato, porque evita tener que sanear humedades o reponer yeso.

Si tu comunidad está valorando si toca pintar y necesita un criterio técnico para llevarlo a la junta, en pintura de comunidades y portales evaluamos el estado de las zonas comunes y te decimos si es conservación o estética. Cuéntanos cómo están el portal y la escalera y te pasamos un presupuesto gratis y un informe claro para presentar a los vecinos.

Preguntas frecuentes

¿Obliga la ley a pintar el portal cada cierto tiempo?

No, la Ley de Propiedad Horizontal no fija ningún plazo concreto para repintar. Lo que impone el artículo 10 es la obligación de conservar las zonas comunes en buen estado, así que pintar se vuelve obligatorio cuando el deterioro afecta a la salubridad, la seguridad o el ornato del edificio, no por el simple paso del tiempo.

¿Puede un vecino obligar a la comunidad a pintar las escaleras?

Un vecino no puede obligar a repintar solo por motivos estéticos, pero sí puede exigir que se reparen daños que afectan a la conservación, como humedades o desconchones graves. Si la comunidad se niega a acometer una obra de conservación necesaria, el propietario puede reclamarlo judicialmente.

¿Quién paga la pintura de las zonas comunes?

El coste de pintar las zonas comunes se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación, igual que el resto de gastos comunes. Solo se exceptúa el daño puntual causado por una persona concreta, por ejemplo durante una mudanza o reforma, que debe asumir quien lo provocó.

¿Se puede pintar el portal sin convocar junta?

Por norma general la decisión se toma en junta de propietarios. Sin embargo, cuando se trata de una obra de conservación urgente, como una humedad que va a peor o un riesgo para los vecinos, el presidente o el administrador pueden ordenarla sin esperar a la reunión, y la comunidad queda obligada a pagarla.

Cuando el portal y las escaleras piden una mano de pintura y el fondo de reserva no llega, toca aprobar una derrama. Es un trámite habitual, pero si no se convoca y vota bien, basta con que un par de vecinos lo impugnen para que la obra se quede parada meses. Aquí tienes cómo se acuerda una derrama para pintura, qué mayoría hace falta y cómo se reparte entre propietarios sin discusiones.

Qué es una derrama y cuándo se usa para pintura

Una derrama es una aportación económica extraordinaria que se reparte entre los propietarios para cubrir un gasto que el presupuesto anual no contempla. Pintar el portal, la caja de escalera o los rellanos suele entrar en esta categoría: son trabajos puntuales, no recurrentes, que se acometen cada varios años cuando las paredes están rozadas, amarilleadas o con humedades.

Si la comunidad tiene fondo de reserva suficiente (la ley obliga a mantener al menos un 10 % del presupuesto ordinario), el gasto puede salir de ahí sin necesidad de derrama. Cuando no llega, la junta acuerda derramar la diferencia. La cuota se puede cobrar de golpe o fraccionada en varios recibos, según se vote.

Qué mayoría hace falta para aprobarla

La clave está en cómo se califica el trabajo según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No es lo mismo conservar lo que ya había que introducir una mejora:

• Conservación y mantenimiento (repintar zonas comunes deterioradas con un acabado equivalente): basta mayoría simple de propietarios presentes y representados en la junta, en segunda convocatoria.
• Mejora estética o cambio relevante (cambiar de gama de color, añadir acabados decorativos nuevos): puede requerir tres quintos del total de propietarios y cuotas, o lo que fijen los estatutos.
• Obras necesarias y urgentes (sanear una humedad antes de pintar): el administrador o el presidente pueden ordenarlas y la comunidad está obligada a pagarlas.

En la práctica, repintar un portal gastado es conservación pura y se aprueba con mayoría simple. El problema aparece cuando alguien quiere aprovechar para «modernizar» el color o el estilo: ahí conviene dejar claro en el orden del día qué se vota para no mezclar mayorías.

Cómo se reparte la derrama entre los vecinos

Salvo que los estatutos o el título constitutivo digan otra cosa, la derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda o local, que es el porcentaje que figura en la escritura. No se reparte a partes iguales por puerta: un ático grande paga más que un estudio, igual que en las cuotas ordinarias.

Un detalle que genera dudas: los locales comerciales a veces están exentos de gastos de portal y escalera si los estatutos lo recogen, porque no usan esos elementos. Conviene revisarlo antes de pasar el cobro, porque cobrar a quien está exento es motivo de impugnación.

• Calcula el coste total con IVA y divídelo por coeficientes.
• Decide en la misma junta si se cobra de una vez o en mensualidades.
• Refleja en el acta el importe total, el reparto, la empresa y el plazo.
• Comprueba qué locales o plazas están exentos según el título constitutivo.

Errores que invalidan la derrama

Una derrama mal tramitada se puede impugnar en los tres meses siguientes a la junta. Los fallos más típicos que conviene evitar son:

• No incluir el punto en el orden del día de la convocatoria: no se puede aprobar un gasto que no estaba anunciado.
• Confundir conservación con mejora y aplicar la mayoría equivocada.
• No dejar constancia en el acta del importe, el reparto y la empresa elegida.
• Cobrar a propietarios exentos por estatutos o no aplicar los coeficientes correctos.

Si tu comunidad va a pintar el portal, la escalera o la fachada y quieres llegar a la junta con números fiables, en pintura de comunidades y portales coordinamos con tu administrador y preparamos presupuestos comparables. Cuéntanos las alturas y el estado de las zonas comunes y te pasamos un presupuesto gratis y detallado para que los vecinos voten con criterio.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama de pintura?

Si se trata de repintar zonas comunes deterioradas, es un acto de conservación y basta la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, en segunda convocatoria. Solo cuando se vota una mejora estética o un cambio relevante puede exigirse una mayoría de tres quintos del total.

¿Cómo se reparte la derrama entre los propietarios?

Salvo que los estatutos digan otra cosa, la derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda o local que figura en la escritura, no a partes iguales por puerta. Algunos locales comerciales pueden estar exentos de gastos de portal y escalera si así lo recogen los estatutos.

¿Está obligado a pagar quien votó en contra de la derrama?

Sí. Una derrama aprobada válidamente en junta y reflejada en el acta obliga a todos los propietarios, incluso a quienes votaron en contra o no asistieron a la reunión. Solo quedaría sin efecto si la persona afectada impugna el acuerdo y un juzgado le da la razón.

¿Se puede impugnar una derrama para pintar la comunidad?

Sí, se puede impugnar en los tres meses siguientes a la junta si el punto no figuraba en el orden del día, si se aplicó una mayoría equivocada o si el reparto no respeta los coeficientes y las exenciones de los estatutos. Una derrama bien convocada, votada y documentada en acta es muy difícil de tumbar.

Antes de que la fachada se llene de andamios hay que ganar una votación, y muchas comunidades se quedan ahí atascadas porque nadie tiene claro qué mayoría hace falta. La respuesta depende de algo clave: si lo que se vota es mantenimiento o una mejora. Saber distinguirlo es lo que hace que el acuerdo salga adelante y no acabe impugnado.

Mantenimiento o mejora: la pregunta que lo cambia todo

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) trata de forma distinta los gastos según su naturaleza, y eso marca la mayoría necesaria. La diferencia es esta:

• Conservación y mantenimiento: repintar la fachada porque la pintura está deteriorada, agrietada o desconchada, devolviéndola a su estado original. Es una obra necesaria para mantener el edificio.
• Mejora o innovación: cambiar el color, añadir un revestimiento nuevo o modificar el aspecto estético de la fachada. No es «reponer», es «cambiar».

La mayoría de las veces lo que la comunidad quiere es simplemente refrescar la fachada porque tiene mal aspecto: eso es conservación y la barrera de votos es baja. El problema surge cuando alguien propone cambiar de color o de material, porque entonces sube el listón.

Qué mayoría exige cada caso

Esta tabla resume las mayorías que pide la LPH para los acuerdos más habituales relacionados con pintar zonas comunes y la fachada:

Conviene tener presente que para los acuerdos de mejora (los 3/5) no basta con los que acuden a la junta: la ley cuenta también a los ausentes, que entran en juego con el voto presunto que explicamos más abajo.

El truco del voto presunto de los ausentes

Es la parte que más comunidades desconocen y la que destraba muchas votaciones. Cuando un acuerdo necesita una mayoría cualificada (como los 3/5 para cambiar el color), los propietarios que no asistieron a la junta no quedan fuera de la cuenta:

• Tras la junta, el administrador envía el acta a los ausentes.
• Esos propietarios tienen 30 días naturales para manifestar su desacuerdo por escrito.
• Si no dicen nada en ese plazo, su voto se computa a favor del acuerdo.

Esto significa que un acuerdo que en la sala parecía no llegar puede acabar aprobado semanas después si los ausentes guardan silencio. Por eso es tan importante notificar bien el acta y dejar constancia de los envíos.

Cuándo la reparación es obligatoria aunque no se vote

Hay un caso en que las mayorías pasan a segundo plano: cuando la fachada está tan deteriorada que supone un riesgo para la seguridad de personas o bienes. Si hay cascotes que pueden desprenderse, humedades que dañan la estructura o una orden municipal de la ITE (Inspección Técnica de Edificios), la comunidad está obligada a reparar. En esos supuestos el presidente puede encargar las obras urgentes sin esperar a junta, y el gasto se reparte igualmente entre todos por coeficiente. No es opcional: la ley impone el deber de conservar el edificio en condiciones de seguridad.

Llevar a la junta un presupuesto cerrado, comparable y bien redactado ayuda muchísimo a que el acuerdo salga. Si necesitas un proyecto detallado para pintar la fachada o las zonas comunes, en pintura de comunidades y fachadas preparamos la documentación con todas las partidas para que los vecinos voten sobre datos reales y consigas tu presupuesto gratis sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para pintar la fachada de una comunidad?

Si se trata de repintar la fachada por deterioro, es conservación y basta la mayoría simple de los propietarios presentes en la junta. Si lo que se quiere es cambiar el color o el aspecto estético, se considera mejora y exige el voto favorable de tres quintos del total de propietarios y de las cuotas.

¿Cambiar el color de la fachada necesita más votos que repintarla igual?

Sí. Repintar respetando el color original es mantenimiento y sale con mayoría simple. Cambiar el color es una mejora estética que la Ley de Propiedad Horizontal somete a la mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas, contando también el voto presunto de los ausentes.

¿Cuenta el voto de los vecinos que no van a la junta?

Sí. En los acuerdos que exigen mayoría cualificada, los propietarios ausentes reciben el acta y disponen de 30 días naturales para oponerse por escrito. Si no manifiestan su desacuerdo en ese plazo, su voto se computa a favor del acuerdo mediante el llamado voto presunto.

¿Se puede obligar a pintar la fachada si está en mal estado?

Cuando la fachada deteriorada supone un riesgo para la seguridad, hay desprendimientos o existe una orden derivada de la ITE, la comunidad está obligada a repararla aunque no haya acuerdo favorable. El presidente puede encargar las obras urgentes y el gasto se reparte entre todos los propietarios por coeficiente.

El garaje es la zona común más castigada del edificio: humo de los coches, manchas de aceite, golpes en las paredes y un suelo que se ensucia a diario. Pintarlo y reseñalizar las plazas no es solo cuestión de estética, mejora la seguridad y revaloriza la finca. Aquí tienes los precios reales que se manejan en Madrid en 2026 y qué incluye cada partida.

Qué cuesta pintar el garaje en Madrid

El precio depende de tres cosas: los metros de pared y techo a pintar, los metros de suelo y el tipo de acabado, y la señalización que quiera la comunidad. No es lo mismo dar una mano de plástica a las paredes para refrescar el blanco que aplicar un pavimento de resina epoxi en todo el suelo, que es una obra mayor. Estos son los rangos orientativos para Madrid capital y zona metropolitana en 2026:

A estos importes hay que añadir el IVA. El gran salto de precio está en el suelo: si la comunidad solo quiere refrescar paredes y reseñalizar, el gasto es contenido; si decide poner pavimento de resina en todo el garaje, ahí está la inversión fuerte, aunque también la que más dura.

Por qué el suelo del garaje necesita pintura especial

Usar pintura plástica normal en el suelo de un garaje es tirar el dinero: se levanta con el giro de las ruedas, se mancha de aceite y se vuelve resbaladiza con la humedad de los coches mojados. Para esa superficie se usan productos pensados para tránsito rodado:

• Resina epoxi: la más habitual en comunidades. Sella el hormigón, resiste aceites y aguanta el peso de los vehículos durante años.
• Poliuretano: más flexible y resistente a los rayos UV; interesa en garajes con entrada de luz natural.
• Acabado antideslizante: imprescindible en rampas y zonas de paso para evitar resbalones.

Antes de aplicar nada, el suelo debe estar limpio, seco y sin restos de grasa. Si hay manchas de aceite incrustadas o el hormigón está poroso, hace falta una preparación previa que también cuenta en el presupuesto. Saltarse ese paso es la causa número uno de que la resina se despegue al año.

Señalización: lo que marca la diferencia

Un garaje bien señalizado reduce roces entre coches y discusiones entre vecinos. Cuando se pinta, conviene aprovechar para repasar o crear toda la señalización horizontal:

• Líneas de plaza y numeración: que cada propietario sepa dónde acaba su sitio.
• Sentido de circulación y flechas: sobre todo en garajes de doble carril o con curvas.
• Zonas peatonales y de paso: recorridos seguros hacia el ascensor o la salida.
• Salida, stop y zonas prohibidas: delante de cuadros eléctricos, bocas de incendio o trasteros.

Si la comunidad tiene también que sanear humedades o repintar el portal y la escalera, sale a cuenta encargarlo todo junto a una empresa de pintura de comunidades y garajes: un solo desplazamiento, mejor precio por volumen y coordinación con el administrador para molestar lo mínimo a los vecinos.

Cómo organizar el trabajo sin dejar a nadie sin plaza

El mayor quebradero de cabeza no es el precio, es la logística: ¿dónde aparcan los vecinos mientras se pinta? Lo habitual es trabajar por zonas, pintando primero la mitad del garaje mientras los coches se concentran en la otra, y luego al revés. Otra opción es buscar aparcamiento alternativo en superficie esos días. Sea como sea, conviene fijar un calendario claro en el acta y avisar con varios días de antelación. Un buen profesional planifica el trabajo para que ninguna familia se quede más de un día sin poder usar su plaza.

¿Vuestra comunidad quiere refrescar el garaje y reseñalizar las plazas? Cuéntanos cuántas plazas tiene y el estado del suelo y las paredes, y te preparamos un presupuesto gratis con todas las partidas desglosadas para llevar a la junta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta pintar un garaje comunitario en Madrid?

Pintar las paredes y el techo sale por 7-12 €/m² con plástica lavable, y el suelo con resina epoxi sube a 15-30 €/m². Un garaje completo de 25-40 plazas con paredes, suelo y señalización suele moverse entre 3.500 y 9.000 € más IVA, según superficie y estado de partida.

¿Qué pintura se usa en el suelo de un garaje?

En el suelo se usa pintura de resina epoxi o de poliuretano, nunca plástica normal. Estos productos sellan el hormigón, resisten el aceite y el peso de los coches y aguantan el giro de las ruedas durante años. En rampas y zonas de paso conviene un acabado antideslizante.

¿Cuánto cuesta marcar las plazas de aparcamiento?

Marcar cada plaza con sus líneas y su número cuesta de forma orientativa entre 15 y 30 € por plaza. Si se aprovecha para pintar también flechas de circulación, zonas peatonales y señales de salida o stop, el presupuesto de señalización se calcula aparte según el detalle que pida la comunidad.

¿Hay que dejar el garaje vacío para pintarlo?

El suelo de resina necesita el garaje sin coches entre 24 y 48 horas para curar bien. Lo habitual es trabajar por zonas, pintando primero una mitad mientras los coches se concentran en la otra, de modo que ningún vecino se quede más de un día sin poder usar su plaza.

Cuando la junta aprueba pintar el portal y la escalera, llega la pregunta que más debate genera: ¿cuánto paga cada uno? La respuesta no es «a partes iguales», sino según el coeficiente de participación que figura en la escritura de cada piso. Entender cómo se reparte evita discusiones en la reunión y sorpresas en la cuota del recibo.

Por qué no se paga a partes iguales

Mucha gente da por hecho que si son diez vecinos, cada uno paga una décima parte. No es así. La Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos generales de la comunidad, incluida la pintura de zonas comunes, se reparten según la cuota de participación de cada propietario. Esa cuota se fijó al constituir la comunidad y depende sobre todo de la superficie del piso y de su uso.

Por eso un ático grande paga más que un bajo pequeño, aunque ambos usen el mismo portal. El coeficiente se expresa en porcentaje o en enteros sobre 100 (o sobre 1.000 en fincas grandes), y la suma de todos siempre da el total. Salvo que los estatutos digan otra cosa, ese es el criterio que manda.

Cómo calcular lo que te toca pagar

El cálculo es sencillo una vez sabes tu coeficiente. Solo necesitas dos datos: el presupuesto total aprobado en junta (con IVA) y tu porcentaje de participación. La fórmula es:

• Tu cuota = (coste total × tu coeficiente) ÷ 100
• Si el presupuesto es de 3.000 € y tu coeficiente es del 4,5 %, te tocan 135 €.
• Si la comunidad lo trocea en 3 derramas, pagarías 45 € al mes durante tres meses.

Para que se vea claro, esta tabla simula el reparto de un trabajo de 3.000 € en una finca de Madrid con distintos tamaños de vivienda:

Como ves, la horquilla habitual por vecino en un edificio medio de Madrid va de unos 80 a 250 €. En fincas más grandes con fachada y patios el presupuesto sube, pero también hay más propietarios entre los que repartir, así que la cuota individual no se dispara tanto como parece.

Dónde encontrar tu coeficiente

No hace falta calcular nada raro: tu porcentaje ya está fijado. Lo encuentras en varios sitios:

• Escritura de compraventa de tu vivienda: aparece como «cuota de participación en los elementos comunes».
• Nota simple del Registro de la Propiedad, en el apartado de la finca.
• Acta o liquidación de cuentas que reparte el administrador, donde se ve el porcentaje aplicado a cada propietario.

Si los números no cuadran o crees que tu coeficiente está mal asignado, modificarlo exige acuerdo de la junta y, en muchos casos, unanimidad, porque toca las cuotas de todos. No es algo que se cambie por una obra de pintura puntual.

Derrama única o repartida en cuotas

Aprobado el gasto, la junta decide cómo cobrarlo. Si hay fondo de reserva suficiente, a veces se paga directamente de ahí sin tocar más el bolsillo de nadie. Si no, hay dos vías habituales:

• Derrama única: un cargo extraordinario de golpe. Va bien cuando los importes son moderados.
• Reparto en varias cuotas: se suma una cantidad a la cuota mensual durante unos meses. Más cómodo para presupuestos grandes o vecinos ajustados.

Sea cual sea la fórmula, todo debe constar en el acta: importe, plazo y forma de pago. Y conviene tener un presupuesto cerrado y comparable antes de votar; si quieres llevar números fiables a la reunión, en pintura de comunidades y portales te ayudamos a presupuestar el trabajo completo con todas las partidas detalladas.

¿Tu comunidad va a pintar las zonas comunes y necesitáis un presupuesto claro para repartir entre los vecinos? Cuéntanos las alturas y el estado del portal y la escalera y te preparamos un presupuesto gratis y desglosado para llevar a la junta.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se reparte el coste de pintar las zonas comunes entre los vecinos?

Se reparte según el coeficiente de participación de cada propietario, no a partes iguales. La fórmula es coste total multiplicado por tu coeficiente y dividido entre cien. Así, un piso grande con más coeficiente paga más que uno pequeño aunque ambos usen el mismo portal.

¿Dónde encuentro mi coeficiente de participación?

Aparece en la escritura de compraventa de tu vivienda como cuota de participación en los elementos comunes, en la nota simple del Registro de la Propiedad y en la liquidación de cuentas que reparte el administrador, donde se ve el porcentaje aplicado a cada propietario.

¿Cuánto suele pagar cada vecino por pintar el portal y la escalera?

En un edificio medio de Madrid, donde pintar las zonas comunes cuesta entre 2.000 y 4.500 €, cada vecino aporta de forma orientativa entre 80 y 350 € según su coeficiente. Si la junta trocea el gasto en varias derramas, la cuota mensual baja proporcionalmente.

¿Se puede pagar el gasto en varias cuotas?

Sí. La junta puede aprobar una derrama única o repartir el importe en varias cuotas mensuales sumadas al recibo ordinario. Si la comunidad tiene fondo de reserva suficiente, a veces se paga directamente de ahí. La forma de pago elegida debe constar en el acta.

La fachada es la obra más cara que afronta una comunidad de vecinos, y la que más se presta a presupuestos que parecen baratos hasta que aparecen los «extras». Aquí desglosamos el precio por metro cuadrado según el estado de la pared y el tipo de andamiaje, para que sepas exactamente qué estás pagando antes de la junta.

El precio por m² depende de tres cosas

Cuando pides presupuesto, el €/m² baila por tres motivos: la superficie real (la de fachada, no la de plano, contando huecos restados con criterio), el estado del soporte y los medios de elevación. Un bloque sano de cuatro alturas en Vallecas, Carabanchel o Tetuán se mueve entre 14 y 22 €/m²; si hay que tratar fisuras, desconchones o aplicar mortero de reparación, sube a 25-32 €/m².

La superficie engaña: una fachada con balcones, retranqueos y laterales tiene bastantes más metros de los que sugiere la planta. Por eso conviene que la empresa mida sobre el edificio y no «a ojo».

Desglose del precio por m² en 2026

Esta es la horquilla que verás en presupuestos serios de Madrid, separando pintura, preparación y andamiaje para que puedas comparar manzanas con manzanas:

El andamiaje: la partida que más sube el total

El gran sobrecoste oculto de toda fachada es cómo subes a ella. Tienes tres caminos y cada uno tiene su sentido:

• Andamio tubular: lo estándar para edificios de varias alturas. Seguro y cómodo, pero su montaje, alquiler por semanas y desmontaje pesan mucho en el presupuesto.
• Plataforma elevadora: rápida en edificios bajos o fachadas accesibles desde la calle. Sale a cuenta si la obra es corta.
• Trabajos verticales (rápel): sin andamio, ideal para fachadas altas y estrechas o patios interiores. Se cobra por jornada de operario.

Además, si el andamio invade acera o calzada necesitarás licencia de ocupación de vía pública, que se paga por metros y días. Conviene preverlo en el presupuesto y no llevarse el susto después.

Cómo comparar y aprobar en junta

Pintar la fachada es una obra de conservación, así que según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal basta con mayoría simple de los propietarios presentes y representados; no hace falta unanimidad salvo cambio estético radical. Lleva a la junta al menos tres ofertas que comparen lo mismo: misma superficie medida, mismas manos, misma calidad de pintura, andamiaje incluido y garantía por escrito.

Si quieres entender también qué permisos hacen falta y cómo se mueve la votación, te ayuda nuestra guía sobre pintar fachadas de comunidades: precios y permisos, y la visión general de pintura para comunidades de vecinos. ¿Quieres una cifra cerrada para tu edificio concreto? Te hacemos un presupuesto gratis tras una visita técnica.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta pintar la fachada de una comunidad por metro cuadrado?

En Madrid en 2026 oscila entre 14 y 32 €/m² según el estado del soporte y el tipo de pintura. Si la pared está sana ronda los 14-22 €/m²; con saneado de fisuras y desconchones sube a 25-32 €/m².

¿Cuánto pesa el andamio en el precio de pintar una fachada?

Entre el 20 % y el 35 % del total según la altura y las semanas de obra. En edificios bajos a veces compensa una plataforma elevadora o trabajos verticales en lugar del andamio tubular.

¿Qué pintura es mejor para una fachada con humedad?

La pintura al silicato, porque es transpirable y deja salir la humedad del muro en lugar de atraparla. Cuesta más que una plástica acrílica estándar, pero evita que la pintura se ampolle y se desprenda.

¿Cada cuánto hay que repintar la fachada de un edificio?

Una fachada bien preparada y pintada aguanta entre 10 y 15 años. En zonas con mucha contaminación, humedad o sol directo puede necesitar un repaso antes, sobre todo en las partes más expuestas.

La caja de escalera es de las zonas que más se notan y, a la vez, de las más difíciles de presupuestar: paredes que suben varios metros, rellanos, ojo de escalera y barandillas. Te explicamos cómo se calcula el precio por plantas para que sepas si la oferta que tienes encima de la mesa es razonable.

Por qué la escalera se cobra por plantas

A diferencia de una habitación, en una escalera la superficie crece con la altura: cada planta añade dos o tres tramos de pared larga, un rellano y el hueco intermedio. Por eso las empresas serias presupuestan por planta (o por número de alturas) en lugar de dar un precio plano: es la forma más justa de reflejar los metros reales y la dificultad de acceso.

Una caja de escalera de seis alturas en barrios como Latina, Usera o Hortaleza puede tener fácilmente entre 180 y 300 m² de superficie a pintar, mucho más de lo que la gente intuye mirando el plano.

Cuánto cuesta por planta en 2026

La horquilla habitual en Madrid es de 250 a 450 € por planta, contando paredes y techo de cada nivel con dos manos de pintura plástica lavable. El precio sube hacia el extremo alto cuando los techos son altos, hay molduras, o el acceso al hueco obliga a montar andamio de escalera.

Qué dispara el precio de una escalera

Más allá del número de plantas, hay detalles que mueven mucho el presupuesto:

• El ojo de escalera: ese hueco central tan alto obliga a montar andamio de hueco o escaleras telescópicas con seguridad. Es la partida que más se subestima.
• La altura de los techos: en edificios antiguos del centro o de barrios como Chamberí, los tramos pueden superar los 3 metros y multiplican la superficie.
• El estado de la pared: gotelé, grietas en las juntas de los peldaños o manchas de humedad en los rellanos suman preparación.
• La barandilla: lijar y esmaltar el metal o la madera es trabajo fino, a mano y planta por planta.

Cómo aprobarlo y comparar bien

Pintar la escalera entra dentro de las obras de conservación, así que según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal se aprueba por mayoría simple de los propietarios presentes y representados, sin necesidad de unanimidad.

Para comparar ofertas con cabeza, asegúrate de que las tres miden la misma superficie, dan el mismo número de manos y especifican si incluyen barandilla y zócalo. Si quieres tener una visión global de la obra, te vendrá bien nuestra guía de pintar la comunidad de vecinos; y si vas a hacer escalera y entrada a la vez, mira el combo de portal y escalera, que suele salir más rentable que contratarlos por separado. Si quieres números cerrados para tu edificio, te hacemos un presupuesto gratis tras una visita.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta pintar la escalera de la comunidad por planta?

En Madrid en 2026 ronda los 250 a 450 € por planta, contando paredes y techo con dos manos de pintura lavable. El precio sube cuando los techos son altos o hay que montar andamio en el hueco de escalera.

¿Por qué se cobra la escalera por plantas y no por metro cuadrado?

Porque la superficie crece con la altura: cada planta suma varios tramos de pared, un rellano y parte del hueco. Cobrar por planta refleja mejor los metros reales y la dificultad de acceso en altura.

¿La barandilla se paga aparte?

Sí. Lijar y esmaltar la barandilla es un trabajo fino que se hace planta por planta y se presupuesta como partida independiente, normalmente entre 60 y 90 € por planta.

¿Cuánto se tarda en pintar la escalera de un edificio de cuatro plantas?

Suele llevar entre 4 y 6 días de trabajo, según el estado de las paredes, si hay que esmaltar barandilla y la facilidad de acceso al hueco. Se trabaja por tramos para no cortar el paso a los vecinos.

El portal es la primera impresión de tu edificio: lo ven a diario los vecinos, las visitas y, si vendes o alquilas, también los compradores. Pintarlo bien no es caro si sabes qué partidas pagas. Aquí tienes los precios reales que se manejan en Madrid en 2026, sin sorpresas en la junta.

Qué entra en «pintar el portal»

Cuando una comunidad pide presupuesto para el portal, normalmente se refiere a la zona de entrada: paredes y techo del zaguán, el hueco de buzones, la puerta interior de acceso y, muchas veces, el primer tramo hasta el ascensor. Conviene dejarlo claro por escrito, porque «el portal» para unos incluye el rellano de planta baja y para otros no.

Las partidas habituales son:

• Preparación del soporte: lijado, sellado de grietas, plastecido y una imprimación si la pared lo pide. Es lo que hace que el acabado dure.
• Pintura plástica lavable en paredes y techo (zona de mucho roce, mejor satinada o lavable).
• Esmalte en marcos, puertas, barandillas y elementos metálicos.
• Zócalo de pintura más resistente en la parte baja, donde se acumulan rozaduras y marcas de mochilas, carritos y ruedas.

Cuánto cuesta pintar el portal en 2026

En un portal de tamaño medio en barrios como Tetuán, Carabanchel, Vallecas o Ciudad Lineal, el rango razonable está entre 9 y 16 €/m² de superficie realmente pintada. Ojo: la superficie de un portal con techos altos es mucho mayor de lo que parece a vista de planta, porque las paredes «suben» tres o cuatro metros.

Para hacerte una idea por tramos cerrados, esta es la horquilla que verás en presupuestos serios:

Qué encarece (o abarata) el presupuesto

Dos portales del mismo barrio pueden costar el doble el uno que el otro. Estos son los factores que más mueven el precio:

• Altura del techo: a más altura, más andamiaje o escaleras de tijera y más superficie. Un portal señorial dispara los metros.
• Estado de la pared: si hay gotelé que quitar, grietas o humedades, la preparación pesa tanto como la pintura.
• Acabados especiales: esmaltar la barandilla, las puertas o las molduras es mano de obra fina y se cobra aparte.
• Color y calidad: un blanco roto estándar es lo más barato; colores intensos pueden pedir una mano extra.

Cómo aprobarlo en junta sin líos

Pintar el portal es una obra de conservación y mantenimiento, así que según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal basta con mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta. No hace falta unanimidad, salvo que cambiéis algo estructural o estético muy llamativo.

Para que la votación sea limpia, lleva a la junta tres presupuestos que comparen lo mismo: superficie medida igual, mismo número de manos, misma gama de pintura y garantía por escrito. Si quieres entender bien qué debe figurar en cada oferta, te ayuda repasar nuestra guía sobre pintar la comunidad de vecinos y, si el trabajo se extiende a la caja de escalera, la de pintar el portal y la escalera. ¿Quieres números cerrados para tu edificio? Te hacemos un presupuesto gratis tras una visita rápida.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta pintar el portal de una comunidad en Madrid?

En 2026, un portal de tamaño medio cuesta entre 800 y 1.800 € según los metros, la altura del techo y los trabajos de saneado. Por metro cuadrado de superficie pintada, la horquilla habitual es de 9 a 16 €/m².

¿Hace falta unanimidad de los vecinos para pintar el portal?

No. Al ser una obra de conservación, según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal basta con mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta.

¿Qué pintura es mejor para el portal de una comunidad?

En paredes conviene una plástica lavable o satinada porque aguanta mejor las rozaduras, y un zócalo más resistente en la franja inferior. En barandillas, marcos y puertas se usa esmalte. El techo puede ir en mate.

¿Cuánto se tarda en pintar un portal?

Un portal estándar suele estar listo en 2 o 3 días de trabajo, contando preparación, manos de pintura y secado. Si hay que quitar gotelé o tratar humedades, puede irse a 4 o 5 días.