Cuando el portal y las escaleras piden una mano de pintura y el fondo de reserva no llega, toca aprobar una derrama. Es un trámite habitual, pero si no se convoca y vota bien, basta con que un par de vecinos lo impugnen para que la obra se quede parada meses. Aquí tienes cómo se acuerda una derrama para pintura, qué mayoría hace falta y cómo se reparte entre propietarios sin discusiones.

Qué es una derrama y cuándo se usa para pintura

Una derrama es una aportación económica extraordinaria que se reparte entre los propietarios para cubrir un gasto que el presupuesto anual no contempla. Pintar el portal, la caja de escalera o los rellanos suele entrar en esta categoría: son trabajos puntuales, no recurrentes, que se acometen cada varios años cuando las paredes están rozadas, amarilleadas o con humedades.

Si la comunidad tiene fondo de reserva suficiente (la ley obliga a mantener al menos un 10 % del presupuesto ordinario), el gasto puede salir de ahí sin necesidad de derrama. Cuando no llega, la junta acuerda derramar la diferencia. La cuota se puede cobrar de golpe o fraccionada en varios recibos, según se vote.

Qué mayoría hace falta para aprobarla

La clave está en cómo se califica el trabajo según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No es lo mismo conservar lo que ya había que introducir una mejora:

• Conservación y mantenimiento (repintar zonas comunes deterioradas con un acabado equivalente): basta mayoría simple de propietarios presentes y representados en la junta, en segunda convocatoria.
• Mejora estética o cambio relevante (cambiar de gama de color, añadir acabados decorativos nuevos): puede requerir tres quintos del total de propietarios y cuotas, o lo que fijen los estatutos.
• Obras necesarias y urgentes (sanear una humedad antes de pintar): el administrador o el presidente pueden ordenarlas y la comunidad está obligada a pagarlas.

En la práctica, repintar un portal gastado es conservación pura y se aprueba con mayoría simple. El problema aparece cuando alguien quiere aprovechar para «modernizar» el color o el estilo: ahí conviene dejar claro en el orden del día qué se vota para no mezclar mayorías.

Cómo se reparte la derrama entre los vecinos

Salvo que los estatutos o el título constitutivo digan otra cosa, la derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda o local, que es el porcentaje que figura en la escritura. No se reparte a partes iguales por puerta: un ático grande paga más que un estudio, igual que en las cuotas ordinarias.

Un detalle que genera dudas: los locales comerciales a veces están exentos de gastos de portal y escalera si los estatutos lo recogen, porque no usan esos elementos. Conviene revisarlo antes de pasar el cobro, porque cobrar a quien está exento es motivo de impugnación.

• Calcula el coste total con IVA y divídelo por coeficientes.
• Decide en la misma junta si se cobra de una vez o en mensualidades.
• Refleja en el acta el importe total, el reparto, la empresa y el plazo.
• Comprueba qué locales o plazas están exentos según el título constitutivo.

Errores que invalidan la derrama

Una derrama mal tramitada se puede impugnar en los tres meses siguientes a la junta. Los fallos más típicos que conviene evitar son:

• No incluir el punto en el orden del día de la convocatoria: no se puede aprobar un gasto que no estaba anunciado.
• Confundir conservación con mejora y aplicar la mayoría equivocada.
• No dejar constancia en el acta del importe, el reparto y la empresa elegida.
• Cobrar a propietarios exentos por estatutos o no aplicar los coeficientes correctos.

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Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama de pintura?

Si se trata de repintar zonas comunes deterioradas, es un acto de conservación y basta la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, en segunda convocatoria. Solo cuando se vota una mejora estética o un cambio relevante puede exigirse una mayoría de tres quintos del total.

¿Cómo se reparte la derrama entre los propietarios?

Salvo que los estatutos digan otra cosa, la derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda o local que figura en la escritura, no a partes iguales por puerta. Algunos locales comerciales pueden estar exentos de gastos de portal y escalera si así lo recogen los estatutos.

¿Está obligado a pagar quien votó en contra de la derrama?

Sí. Una derrama aprobada válidamente en junta y reflejada en el acta obliga a todos los propietarios, incluso a quienes votaron en contra o no asistieron a la reunión. Solo quedaría sin efecto si la persona afectada impugna el acuerdo y un juzgado le da la razón.

¿Se puede impugnar una derrama para pintar la comunidad?

Sí, se puede impugnar en los tres meses siguientes a la junta si el punto no figuraba en el orden del día, si se aplicó una mayoría equivocada o si el reparto no respeta los coeficientes y las exenciones de los estatutos. Una derrama bien convocada, votada y documentada en acta es muy difícil de tumbar.