Antes de que la fachada se llene de andamios hay que ganar una votación, y muchas comunidades se quedan ahí atascadas porque nadie tiene claro qué mayoría hace falta. La respuesta depende de algo clave: si lo que se vota es mantenimiento o una mejora. Saber distinguirlo es lo que hace que el acuerdo salga adelante y no acabe impugnado.

Mantenimiento o mejora: la pregunta que lo cambia todo

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) trata de forma distinta los gastos según su naturaleza, y eso marca la mayoría necesaria. La diferencia es esta:

• Conservación y mantenimiento: repintar la fachada porque la pintura está deteriorada, agrietada o desconchada, devolviéndola a su estado original. Es una obra necesaria para mantener el edificio.
• Mejora o innovación: cambiar el color, añadir un revestimiento nuevo o modificar el aspecto estético de la fachada. No es «reponer», es «cambiar».

La mayoría de las veces lo que la comunidad quiere es simplemente refrescar la fachada porque tiene mal aspecto: eso es conservación y la barrera de votos es baja. El problema surge cuando alguien propone cambiar de color o de material, porque entonces sube el listón.

Qué mayoría exige cada caso

Esta tabla resume las mayorías que pide la LPH para los acuerdos más habituales relacionados con pintar zonas comunes y la fachada:

Conviene tener presente que para los acuerdos de mejora (los 3/5) no basta con los que acuden a la junta: la ley cuenta también a los ausentes, que entran en juego con el voto presunto que explicamos más abajo.

El truco del voto presunto de los ausentes

Es la parte que más comunidades desconocen y la que destraba muchas votaciones. Cuando un acuerdo necesita una mayoría cualificada (como los 3/5 para cambiar el color), los propietarios que no asistieron a la junta no quedan fuera de la cuenta:

• Tras la junta, el administrador envía el acta a los ausentes.
• Esos propietarios tienen 30 días naturales para manifestar su desacuerdo por escrito.
• Si no dicen nada en ese plazo, su voto se computa a favor del acuerdo.

Esto significa que un acuerdo que en la sala parecía no llegar puede acabar aprobado semanas después si los ausentes guardan silencio. Por eso es tan importante notificar bien el acta y dejar constancia de los envíos.

Cuándo la reparación es obligatoria aunque no se vote

Hay un caso en que las mayorías pasan a segundo plano: cuando la fachada está tan deteriorada que supone un riesgo para la seguridad de personas o bienes. Si hay cascotes que pueden desprenderse, humedades que dañan la estructura o una orden municipal de la ITE (Inspección Técnica de Edificios), la comunidad está obligada a reparar. En esos supuestos el presidente puede encargar las obras urgentes sin esperar a junta, y el gasto se reparte igualmente entre todos por coeficiente. No es opcional: la ley impone el deber de conservar el edificio en condiciones de seguridad.

Llevar a la junta un presupuesto cerrado, comparable y bien redactado ayuda muchísimo a que el acuerdo salga. Si necesitas un proyecto detallado para pintar la fachada o las zonas comunes, en pintura de comunidades y fachadas preparamos la documentación con todas las partidas para que los vecinos voten sobre datos reales y consigas tu presupuesto gratis sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para pintar la fachada de una comunidad?

Si se trata de repintar la fachada por deterioro, es conservación y basta la mayoría simple de los propietarios presentes en la junta. Si lo que se quiere es cambiar el color o el aspecto estético, se considera mejora y exige el voto favorable de tres quintos del total de propietarios y de las cuotas.

¿Cambiar el color de la fachada necesita más votos que repintarla igual?

Sí. Repintar respetando el color original es mantenimiento y sale con mayoría simple. Cambiar el color es una mejora estética que la Ley de Propiedad Horizontal somete a la mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas, contando también el voto presunto de los ausentes.

¿Cuenta el voto de los vecinos que no van a la junta?

Sí. En los acuerdos que exigen mayoría cualificada, los propietarios ausentes reciben el acta y disponen de 30 días naturales para oponerse por escrito. Si no manifiestan su desacuerdo en ese plazo, su voto se computa a favor del acuerdo mediante el llamado voto presunto.

¿Se puede obligar a pintar la fachada si está en mal estado?

Cuando la fachada deteriorada supone un riesgo para la seguridad, hay desprendimientos o existe una orden derivada de la ITE, la comunidad está obligada a repararla aunque no haya acuerdo favorable. El presidente puede encargar las obras urgentes y el gasto se reparte entre todos los propietarios por coeficiente.